26/9/2015
Assessoria Condominial (Por Aldo Júnior)
CONVOCAR TODOS OS CONDÔMINOS É UMA OBRIGAÇÃO LEGAL DO SÍNDICO
As assembleias condominiais devem ser convocadas obrigatoriamente uma vez por ano, assim denominada ordinária, e sempre que necessário, convoca-se a extraordinária “eventualmente”. Suas funções são distintas, a ordinária trata especificamente de eleição de síndico e membros da gestão, previsão orçamentária e prestação de contas, e a extraordinária aborda todos os outros assuntos de interesse da comunidade.
Muitos síndicos não se atentam a uma determinação legal prevista no Código Civil, que impõe ao gestor a obrigatoriedade de convocar todos os condôminos, para que as deliberações tenham aplicabilidade.
O artigo 1.354 do CCB, prevê que: “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.
Diante da letra da Lei, a interpretação na prática entende que, o síndico que não comunicar a todos os condôminos residentes ou não, e no caso dos condomínios comerciais as lojas e salas desocupadas, a assembleia se vê comprometida em sua legalidade, pois todos devem ser avisados formalmente da reunião.
No dia-a-dia, os administradores cometem este “deslize” por absoluta falta de conhecimento ou ainda quando não tem uma orientação técnica e profissional de empresa especializada em assessoria de condomínios e, por fim, apenas por achar que essas coisas acontecem só com os vizinhos.
Enganam-se aqueles que acreditam nesta máxima. É muito comum os síndicos enfrentarem questionamento administrativos e até jurídicos por parte de condôminos que em sua maioria, se viram prejudicados pelas deliberações, simplesmente por não terem sido comunicados da realização da assembleia.
A postura correta do síndico, começa com o cadastro atualizado dos condôminos, apesar da resistência do preenchimento por parte de muitos. Quando o condomínio procura manter sempre atualizado os dados dos proprietários, tal atitude facilita muito na segunda fase do processo de convocação da assembleia.
Com o cadastro atualizado, a emissão das correspondências com os editais de convocação, deverão ser entregues primeiramente no condomínio mediante protocolo e assinaturas de quem recebeu, garantindo ao síndico a comprovação da efetiva entrega do edital. Em seguida, o síndico deverá encaminhar para o correio os editais de convocação aos condôminos que não residem ou ocupam o imóvel, além dos que alugam seus imóveis, pois, em muitos casos os inquilinos não repassam as cartas aos proprietários.
O próximo passo, consiste em guardar os comprovantes de protocolo de entrega pessoal e do envio dos editais ao Correios para, então, quando questionado for por algum interessado na questão, poder assim o síndico justificar a convocação na totalidade dos condôminos, evitando assim possíveis questionamentos.
Diante de todos os procedimentos elencados, podem alguns perguntar: - e se o cadastro não estiver completo e sem qualquer informação do condômino, o que fazer? É simples. No caso específico de não haver dados do condômino, o síndico deve publicar o edital de convocação da assembleia no jornal de maior circulação da região, afim de dar publicidade ao ato administrativo, atendendo a determinação legal, evitando assim qualquer elemento que possa criar vícios na convocatória.
Com a junção do protocolo de assinaturas dos condôminos que ocupam as unidades do condomínio, os comprovantes do Correios e a publicação de jornal, o síndico atende as exigências da Lei e evita qualquer problema futuro quando a ilegalidade na chamada da assembleia.
Em recente julgado o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, confirma o entendimento do artigo 1.354 do CCB, e anula todas as deliberações da assembleia como segue abaixo.
Conforme o artigo 1.354 do Código Civil, a assembleia não poderá deliberar sem a convocação de todos os condôminos para a reunião. A assembleia realizada não obstante a comunicação de cancelamento, não atendeu ao que parece, os requisitos do art. 1.350, parágrafo 1°, do Código Civil, o que impedia as deliberações tomadas, nos termos do art. 1.354 do mesmo diploma legal.
Assim, aconselhamos os síndicos a atentarem-se quando iniciarem a rotina de convocar uma assembleia, sejam elas ordinária ou extraordinária, pois, a simples exclusão do recebimento da convocação de uma única unidade, pode causar grandes aborrecimentos ao gestor condominial.
Não se precavendo quanto ao vício convocatório, necessariamente o síndico se verá obrigado a convocar uma nova assembleia nos moldes da previsão legal, basicamente para aprovar aquilo que já havia sido aprovado, puro retrabalho. Mais grave ainda, denota-se custos financeiros pelo equívoco administrativo, quando o síndico terá que justificar em prestação de contas, as despesas com honorários de advogado para a defesa de uma possível ação judicial de nulidade, dentre outras despesas eventuais para reverter a situação.
Portanto, a partir deste momento, o leitor da Folha do Síndico, já sabe a maneira correta de convocar uma assembleia e evitar erros e vícios na convocação que impliquem na nulidade das deliberações aprovadas.
Cumpram o rito correto!
Jornal “A Folha do Síndico” (www.folhadosindicodf.com.br)